CRIME DE COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES CLANDESTINOS
1. Contextualização: O que são lotes clandestinos?
Lotes clandestinos referem-se àqueles que não têm aprovação pelos órgãos municipais competentes para o parcelamento do solo ou que não obedecem às normas urbanísticas. A venda destes lotes acontece, frequentemente, sem a garantia de infraestrutura básica como água, esgoto, iluminação, entre outros.
A repartição ou subdivisão dos imóveis em frações e, concomitantemente, promover as vendas dos lotes depende de autorização dos órgãos públicos competentes, caso não exista está autorização, não possuam registro das unidades no cartório competente ou se trate de lotes clandestinos os vendedores podem incorrer nas sanções tipificadas no art. 50, incisos I e II, da Lei n. 6.766/79.
2. As sanções previstas no Art. 50, incisos I e II, da Lei n. 6.766/79
O artigo 50 da referida lei prevê penalidades para aqueles que promovem o parcelamento ou a venda de lotes sem a devida aprovação. Segundo os incisos I e II:
I – Pena de reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário-mínimo vigente no País; II – Pena de reclusão de 2 (dois) a 5 (cinco) anos e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no País, se o loteamento ou desmembramento for feito em área urbana.
3. Outros tipos de crimes relacionados
Além do crime de parcelamento irregular do solo, outras condutas podem ser configuradas em decorrência da comercialização de lotes clandestinos:
Estelionato: Caso o vendedor omita informações ou utilize de meios ardilosos para efetuar a venda, pode ser acusado de estelionato, nos termos do art. 171 do Código Penal.
Crimes Ambientais: Se o parcelamento do solo for feito em área de preservação ambiental ou resultar em dano ao meio ambiente, podem ser aplicadas as sanções da Lei n. 9.605/98.
Contravenções Penais: Em alguns casos, dependendo da conduta, podem ser configuradas contravenções penais relacionadas à utilização e ordenação do território.
Isso denota a seriedade e preocupação do legislador com a preservação do ordenamento urbano e com a proteção do consumidor.
O acusado desta pratica normalmente acaba respondendo de forma reiterada por cada crime cometido contra cada vítima que sofreu o prejuízo com o lote clandestino aquirido, o que evidentemente, aumenta sobremaneira os riscos de prisão, inclusive preventiva.
No entanto, o que não se sabe é que em tais casos, muito embora sempre haja notícia de muitas vítimas, os contratos pactuados normalmente sobre a mesma área total da gleba de terra, o que inviabiliza o reconhecimento do concurso material em relação a estes fatos.
Isso porque, sabido é que não importa concurso de crimes a venda irregular de terras para mais de uma pessoa no tocante a mesma área territorial localizada em um mesmo loteamento clandestino, já que relacionada ao mesmo objeto, isto é, ao mesmo bem.
Destarte, consoante leciona Ruy Rosado de Aguiar Júnior, “a multiplicidade de condutas relativas ao mesmo parcelamento constitui um único delito, e não crimes em concurso ou continuidade delitiva” (Normas Penais sobre o Parcelamento do Solo Urbano. Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica, SP: IBAM, 1981, p. 218),
4. Principais teses de defesa aceitas pela Justiça Brasileira
Algumas das principais teses de defesa em casos de comercialização de lotes clandestinos são:
Ausência de dolo: Argumenta-se que não houve intenção de infringir a lei, pois acreditava-se, por exemplo, que todas as licenças estavam em ordem.
Erro de proibição: O acusado pode alegar que desconhecia a ilicitude do fato, pensando que estava agindo de acordo com a lei.
Inépcia da denúncia: Em casos onde a denúncia não descreve adequadamente o fato criminoso, a defesa pode alegar sua inépcia, buscando a anulação do processo.
Falta de provas: A defesa pode alegar que não existem provas suficientes para a condenação do acusado.
Prescrição: Dependendo do tempo transcorrido entre a prática do fato e o início do processo, a defesa pode invocar a prescrição do crime.
Conclusão
O ordenamento urbano e a proteção do consumidor são pilares importantes da legislação brasileira. A comercialização de lotes clandestinos é uma prática que atenta contra esses princípios e, por isso, é severamente punida. Contudo, assim como em qualquer sistema jurídico, o direito à ampla defesa é garantido, e é imprescindível que os acusados tenham acesso a todos os meios legais para garantir seus direitos.
A repartição ou subdivisão dos imóveis em frações e, concomitantemente, promover as vendas dos lotes depende de autorização dos órgãos públicos competentes, caso não exista está autorização, não possuam registro das unidades no cartório competente ou se trate de lotes clandestinos os vendedores podem incorrer nas sanções tipificadas no art. 50, incisos I e II, da Lei n. 6.766/79.
O que se vê normalmente é que o acusado desta pratica normalmente acaba respondendo de forma reiterada por cada crime cometido contra cada vítima que sofreu o prejuízo com o lote clandestino aquirido, o que evidentemente, aumenta sobremaneira os riscos de prisão, inclusive preventiva.
No entanto, o que não se sabe é que em tais casos, muito embora sempre haja notícia de muitas vítimas, os contratos pactuados normalmente sobre a mesma área total da gleba de terra, o que inviabiliza o reconhecimento do concurso material em relação a estes fatos.
Isso porque, sabido é que não importa concurso de crimes a venda irregular de terras para mais de uma pessoa no tocante a mesma área territorial localizada em um mesmo loteamento clandestino, já que relacionada ao mesmo objeto, isto é, ao mesmo bem.
Destarte, consoante leciona Ruy Rosado de Aguiar Júnior, “a multiplicidade de condutas relativas ao mesmo parcelamento constitui um único delito, e não crimes em concurso ou continuidade delitiva” (Normas Penais sobre o Parcelamento do Solo Urbano. Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica, SP: IBAM, 1981, p. 218),